美联储降息也难救中国楼市？高盛预测：房价真正底部在2027年！

有人说，房子是中国老百姓最厚的一层安全垫，也是最沉的一副担子。 过去二十年，这一砖一瓦堆起来的资产，撑起了无数家庭的财富曲线，也吊高了年轻人对未来的胃口。 可当楼市的风向真变了，那种感觉就像坐在电梯里，明明看着数字在往下掉，却半天回不过神来。 有人还在等奇迹，盼着一记外部利好把行情重新点燃；有人已经悄悄挂牌，把手里那套房子当成了烫手山芋。 就在这种拉锯的气氛里，海外投行给出了一个让不少人心里咯噔一下的判断——真正的底，还得再等一段日子。 这个判断是不是危言耸听？ 外部的货币宽松真能救得了国内的楼市吗？ 笔者想借着高盛这份被广泛引用的研究，跟大伙儿掰扯掰扯里头的门道。 高盛这份研究说得挺直白：从 2021 年第四季度的高点算起，中国全国实际房价已经悄悄回撤了大约两成，全国大盘往后可能还得再往下磨掉一成，全国层面真正意义上的企稳时点，大概率要等到 2027 年前后。 这个结论看似冷冰冰，但对照国家统计局最新公布的70城房价数据，逻辑并不难理解。 国家统计局9月15日发布的2026年8月数据显示，一线城市新房价格环比转为上涨0.1%，其中上海、广州、深圳分别涨了0.4%、0.1%和0.2%，北京则微跌0.2%。 上海的新房同比涨幅达到3.0%，是四大一线里唯一同比正增长的。 听上去像是好消息，但把镜头拉远一点，情况没那么乐观：一线城市新房同比仍下降0.9%，二三线城市新房同比分别下降2.7%和4.1%，二手房这边一线同比降了2.7%，二三线更是跌了4.9%和5.6%。 全国新房价格同比已经连续三十多个月飘绿，修复的力量远远谈不上强劲。 这就是眼下的真实景象：局部有火星，大盘仍在磨。 再说说美联储降息这把外部钥匙。 海外资金成本一松动，全球资产照理都会喝上一口热汤。 可这口汤能不能浇到中国楼市的根上，得分开看。 短期来说，海外流动性宽松确实能拉低国内的融资成本预期，减轻部分购房者的月供压力。 以一百万三十年期贷款为例，利率哪怕只降四分之一个百分点，月供也就轻个百来块，看似不多，累加下来省下的利息也不是小数。 但问题在于，眼下真正压住中国楼市的并不是贷款贵，而是买房的人心里没底。 老百姓的杠杆率已经贴着警戒线，收入预期又没有肉眼可见地反弹，光靠外部利率的风吹一吹，撬不动那块沉甸甸的观望情绪。 更何况，从最新的公开信息看，美联储的降息节奏本身也一波三折，市场对后续利率路径的预期反复被推翻，这种不确定性反而让海外热钱更谨慎，而不是更冲动。 国际资本对中国楼市的态度，也早已不是十几年前那副＂闭眼扫货＂的样子。 北京核心地段的租售比大约在1.6%这条线上徘徊，跟十年期国债收益率相比都吃亏，跟纽约、伦敦那些国际都市百分之四到六的租金回报率一比，差距就更明显。 外资现在更倾向于挑重点城市的高端住宅和优质商办物业做长期持有，而不是把中国普通住宅当成套利工具。 这种转向本身就说明了一个事：海外机构在给中国房产重新估价，估的不是过去二十年的斜率，而是未来十年的稳定现金流。 既然这样，美联储那点利率变动，对国内住宅市场来说更像是隔靴搔痒。 再往里看一层，购买力的问题也绕不开。 胡润研究院此前的报告披露过一个数据，中国富裕家庭数量已经连续两年下降，2024年降到了512.8万户左右。 这批人恰恰是一线城市高端楼盘的主要买家。 他们的钱包一收紧，塔尖那部分市场立刻就凉半截。 企业主在富裕人群里的占比在往上走，说明真正靠资本市场和不动产吃饭的那批人正在减少，而这两类资产恰好又是过去楼市上涨最重要的信心来源。 高净值人群结构在悄悄换血，一线城市那些千万级的房子想快速回到从前的成交热度，实话说，难度不小。 比购买力更根本的，是人口这盘大棋。 国家统计局公布的数据里，出生人口和结婚登记数已经连续多年低位运行，这不是一时半会儿的波动，而是趋势性的转弯。 楼市说到底吃的是＂新家庭＂这碗饭——年轻人结婚要房，生了娃要换大房子，父母帮衬着置换学区房。 这条链子如果供水不足，市场的地基就在慢慢缩水。 城镇化率也早已过了狂飙突进的阶段，进城的农民工数量增速放缓，靠＂人口从乡到城＂来撑房价的老逻辑越来越没劲。 这些结构性因素叠加起来，任何一次外部降息都只能算是水面上的涟漪，改变不了水下的水位。 购房者的心态更是从根上变了。 以前很多人买房，脑子里挂着一句话：＂房价只会涨，早买早赚＂。 现在这句话已经很少有人挂在嘴边了。 看着身边的挂牌房源半年卖不掉，看着朋友的房子降价二十万还得再让五万，绝大多数人开始接受一个残酷现实——房产是有可能贬值的。 这个心态一旦形成，就会自我强化。 买家越等越观望，卖家越挂越心慌，中介的报价随之往下调，价格螺旋就这么形成了。 租金市场其实更敏感，每空置一个月，房东全年租金收益就会实打实少掉一大截，理性的房东扛不住这种损耗，只能主动降租，这又反过来压制了投资